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房屋承租人是否具有优先承租权 ——张某诉迟某、陆某租赁合同案

发布时间:2014-08-05 09:11:35


【问题提示】

房屋租赁期满后承租人是否有优先承租权

【要点提示】

房屋租赁期满后,承租人要求继续承租房屋,但出租人称房屋不对外出租要自己留用,故承租人在租赁期满后并无续租该房,而后承租人发现出租人又将该房对外出租,并已与他人签订房屋租赁合同,承租人不能请求对该房享有优先承租权。

【案情】

原告:张某

被告:迟某

被告:陆某

哈尔滨市道里区人民法院经审理查明:200681日至201181日,张某承租迟某、陆某(迟某与陆某系夫妻关系)位于哈尔滨市道里区某门市房。租房协议书一年一签订,每年租金为28000元,租期自每年81日至第二年81日止。张某、迟某最后一份租房协议书于201081日签订,租期自201081日至201181日止。201181日租赁期满后,张某从该房中迁出并另行租赁门市店铺。 原告张某诉称,迟某、陆某系夫妻关系,迟某把位于哈尔滨市道里区某门市房(产权人为陆某)对外出租。张某自2006年至2011731日一直承租迟某、陆某的该门市房,双方签订有一年一签的书面租房协议书。2011年到期后,迟某说该门市房不对外出租了要自己使用。张某搬出后,迟某又将该门市房对外出租,侵犯了张某对该门市房享有的优先承租权,故要求对迟某、路某出租的哈尔滨市道里区某门市房由张某优先承租。

【审判】

哈尔滨市道里区人民法院审理认为:张某与迟某签订的租房协议书系双方当事人真实意思表示,符合法律规定,依法应受法律保护。该租赁协议履行期满后,双方未再签订新的租赁合同,其租赁合同关系已终结。依据合同缔约自由原则,张某与迟某租赁合同关系终结后,是否继续签订租赁合同,应当由双方平等协商自愿达成合议来完成。现迟某在双方租赁合同到期后,将其房屋出租给案外人,并未违反法律强制性规定。另外,张某与迟某签订的租房协议书并无优先承租权的约定,同时张某已从租赁房屋中迁出并另行租赁门市店铺。据此,张某要求对迟某、路某出租的哈尔滨市道里区某门市房有优先承租权的诉请,无事实与法律依据支持,本院对其诉讼请求不予支持。

【评析】

一、原告张某是否具有房屋优先承租权

我国法律对承租人的优先承租权权并无具体规定。仅规定了承租人的优先购买权。我国《合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”张某在与迟某、陆某签订的房租租赁协议中也没有关于优先承租权的约定。故原告张某对该房屋并无优先承租权。

二、原告张某在合同期满前要求续约,被告迟某在声称该房屋要自己使用不对外出租后将该房对外出租,被告迟某是否违约

原告张某认为其在房屋租赁期满时有续租房屋的意思表示,但因为迟某称该门市房不对外租赁要自己使用,故张某才没有继续租赁该房,但张某并未向法庭提供确实有效的证据予以证实,且当事人之间订立合同应遵循合同自由原则,我国《合同法》规定“当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。”张某与迟某租赁合同关系终结后,是否继续签订租赁合同,应当由双方平等协商自愿达成合议来完成。现迟某在双方租赁合同到期后,将其房屋出租给案外人,并未违反法律强制性规定。故被告迟某的行为不构成违约。

 
 

 

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